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保障购房者权益规定很给力

时间：2017-05-05 15:15:11

作者：任震宇

　　谢正军/图
　　
　　记者梳理部分省市新修订的《消费者权益保护条例》《消费者权益保护法执行办法》（以下统称《消保条例》）发现，针对“一生中最大消费支出”的房产消费，为切实保障消费者合权益，各地在《消费者权益保护法》《合同法》等法律基础上，作出了更细致的规定，力求让消费者购房更安心。
　　明确权属保障知情权
　　沪、甘、黑、辽、皖、赣、浙、苏、鲁等九省市新修订的《消保条例》中，要求明确商品房的权属，切实保护消费者的知情权。
　　如《上海市消费者权益保护条例》第八条规定：“消费者在购买、使用商品或者接受服务时，有权询问和了解该商品或者服务的真实情况及交易条件”，其中包括“商品房的权属证明、建筑结构、面积构成等情况”。与之相对应，其第十九条规定“经营者提供商品或者服务，应当用清晰明白的语言或者文字向消费者作出真实的介绍和说明，并就消费者的询问作出真实的答复”，包括“商品房的权属证明、建筑结构、面积构成等”。
　　其他各省市《消保条例》也有类似规定，有的省还规定得更加详细，如《江苏省消费者权益保护条例》规定：“从事开发建设商品房的经营者，应当向消费者书面明示商品房的准确地址、建筑面积、套内建筑面积、建筑和装饰装修标准、质保期限、配套设施、交房日期、单价、总价、产权办理、前期物业管理等事项。”
　　中国消费者协会法律与理论事务部主任陈剑告诉记者，在《消法》修订讨论时，曾对商品房是否适用《消法》有过争议，最终颁布实施的《消法》并未将商品房排除在保护范畴之外，但也没有针对商品房进一步细化规定。地方《消保条款》对商品房消费者的知情权进行保障，其实就是明确了商品房适用于《消法》和地方《消保条例》。
　　地方《消保条例》在对知情权的细化中，都要求明确商品房的权属，这是因为目前在商品房交易纠纷中产权纠纷比较多，比如小产权房、一房二卖、拆迁补偿安置房等，还有的房屋实际已经被抵押查封，这些情况都会导致权属纠纷发生。要求开发商必须提供所销售商品房的权属证明，就是对消费者权益的保护。
　　陈剑还表示，在发生的房产纠纷中，相当一部分是由于售楼人员口头承诺的配套设施没有兑现，如绿化面积、水景、交通等，或者对精装修房不满意，但发现没有验收的标准。虽然按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，这类口头承诺如果对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，但实际上，消费者对这种口头承诺很难举证。而江苏省的《消保条例》要求开发商向消费者书面明示装饰装修标准、配套设施等，便于消费者举证，对消费者保护相当有利。
　　规划变更须经消费者同意
　　开开心心买了房，到入住的时候却发现小区里规划的绿地没了，明明无遮挡的地方却多了一栋楼……对此，开发商往往会以一句“规划、设计变更”来进行搪塞。对这种行为，一些省市的《消保条例》规定，规划、设计变更，必须获得消费者同意。
　　如《安徽省消费者权益保护条例》规定：“商品房所在住宅小区规划、设计变更的，商品房开发经营者应当在批准变更之日起十日内，书面通知预定购买商品房的消费者。消费者有权自收到通知之日起十五日内作出是否继续购买的书面答复；未作答复的，视同接受变更。商品房开发经营者未在规定时限内通知消费者的，应当承担违约责任。”
　　陈剑认为，我国对商品房的开发、交易有很多法律法规进行规范，如《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《房地产广告发布规定》，还有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，其中涉及消费者权益保护的条款也散见于这些法律法规及司法解释中。如《商品房销售管理办法》第二十四条规定，开发商设计变更需要10天内通知消费者，消费者有权在15天内决定是否接受变更。部分省市《消保条例》将这些法律、法规、司法解释综合起来，在此基础上进行规范，有利于明确消费者权利，依法进行保护。
　　还有一种“设计变更”多出现于全装修房，这类房子一般都有样板间，但消费者收房后却往往会发现，实际的房子和样板间总会有这样那样的差异，开发商也以设计变更进行搪塞，而收房时样板间往往早就拆掉了，消费者难以提供有效证据。
　　对这类情况，《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法》规定：“房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。”对此，还有专门的罚则：“未按规定提供交付样板房或者未按规定时间保留交付样板房的，由建设行政主管部门处十万元以上五十万元以下的罚款。”
　　陈剑告诉记者，精装修房容易出现装修质量问题，中消协曾接到不少投诉，但是精装修没有标准，一般合同里也没有详细约定，如果实际装修效果不如样板间，消费者也难以举证。“地方《消保条例》规定样板间必须保留一定时间，是一个很好的规定，不但便于消费者举证，还会迫使开发商更注重装修质量。”
　　因质量问题退房可索赔
　　各地《消保条例》对因质量引起的退房也作了明确的规定，开发商除了要退房款，还要承担相应损失。
　　如《安徽省消费者权益保护条例》规定：“经依法确认主体结构质量不合格的，消费者可以退房。消费者退房的，商品房开发经营者应当全额退还购房费用，并承担给消费者造成损失的赔偿责任。”《山东省消费者权益保护条例》则列出了8种可以导致合同无效或者被撤销、解除的情形，其中既包括“房屋主体结构质量经核验确属不合格或者因其他质量问题严重影响正常居住使用的”，也包括缺斤短两的“交付的房屋实际面积误差比绝对值超过百分之三”的，还包括开发商隐瞒真实情况的“故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同”的。该《条例》还规定，其中三种涉及违法出售、一房多卖的情形，“商品房经营者应当按照消费者的要求依法增加赔偿其受到的损失”。
　　而《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法》详细规定了房屋发现建筑质量问题、装修质量问题时相应的维修要求以及符合退房要求的条件，更规定：“遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。”
　　陈剑认为，其实《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条、第十二条，以及《城市房地产管理法》第三十八条，对于禁止交易的商品房类型以及可解除交易合同的情形都有规定，并规定符合相应条件的，消费者有权要求加倍赔偿。而地方《消保条例》将这些法律法规中相应的规定通过综合概括的方式提炼出来进行列举，这对减少商品房纠纷有很大的帮助。而明确了惩罚性赔偿的适用，则有利于营造商品房交易市场的诚信环境。
　　对于浙江的规定，陈剑认为，这是在消费者权益保护上的一大突破。我国目前商品房多采用预售制，从消费者购房到交付发现质量问题，往往需要较长时间，这段时间房价可能上涨了很多，如果只能按照原价退房，意味着消费者蒙受了房价上涨的损失。而如果遇到房价下降，按照降价后的价格退房，也同样意味着消费者作为无辜受害者要蒙受巨大经济损失。因此，从公平的角度来说，开发商作为责任方，有义务将上下浮动的价差补给消费者。《消保条例》就是通过法律的形式，将价差补偿制度规定了下来，这样一来，在保护消费者、惩戒经营者失信行为方面更有力度。