中国消费者报·中国消费网讯 日前，广州楼市出台重磅消息，广州市政府首次明确了“租售同权”，在最新出台的《广州市加快住房租赁市场工作方案》中提出赋予符合条件的承租人子女就近入学等权益，这也是近年来首次在政府文件中提出“租售同权”的概念。

　　在这一方案中最为引发社会强烈关注的原因，是因为其“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法。推行“租售同权”，意味着只要符合条件的租房人，未来可以与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

　　此次，广州发展住房租赁市场的政策一出犹如一声惊雷，将深远地影响广州房地产市场。房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。现在，按照广州的规定，租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。新政之后广州房价会是怎样变化?租金是否会随之水涨船高?真的会解决租房者孩子上学的问题吗?随着广州“租售同权”政策的出台，很多问题成为大家关注的焦点。

　　政策显现在教育资源稀缺性上

　　就此次广州“租售同权”来讲，当前仍是象征意义大于实际意义。新政一出，立即引发市场对优质学区房的争议。一些人担心，由于新规并未能解决优质教育资源稀缺这一核心问题，如果只是放大了对学区房的需求而不增加供应，优质学区房的价格可能会因此进一步水涨船高。不过，“租售同权”还是有望给予租户子女就读名校的机会，具体执行细则仍需广州市及各区教育局等政府相关部门给出详细的解读。

　　就此次广州“租售同权”政策分析，真正符合“租售同权”的广州居民仅占较少部分。数据显示，当前广州流动人口超过800万，其中约560万人通过租赁途径解决住房，“租售同权”对租房者的身份有诸如绿卡的明确要求，流动人口中真正符合要求的仅占少数，可谓设置了明显的准户籍门槛。

　　另外，租户需进行合同备案，当前我国租房市场个人出租比例约占整体的80%，机构出租仅占少数，这意味着如果租房户要享受“租售同权”，房东则必须补缴税款，这部分税款毫无疑问会转嫁到租户身上，而国家鼓励的以机构为主的租房市场发展仍需时日;不仅如此，即使租房户符合了身份与合同备案要求，在当前教育资源仍处于紧缺时期的背景下，重点学校在录取过程中仍会对自有房和租房者进行排序，在一些热门省市重点学校，甚至会根据家长户籍、工作单位所在区域分级排序或打分排序，其结果毫无疑问必然是租房者败下阵来，由此看来，广州“租售同权”的实行对于租房者也仍然存在不少困扰。

　　进行更深层次的分析，正是由于当前教育资源面临严重的稀缺性，才造成了“租售不同权”、“天价学区房”等一系列问题。而教育资源的稀缺性则是我国一二线城市人口结构断层和教育行政化体制改革滞后两个方面合力的结果。

　　在许多大城市，优质学区房一直受追捧是不争的事实。优质学区房同普通商品房一样，依然是一种商品，只是这种商品更加稀缺。

　　“租售同权”在当前教育资源仍处于紧缺时期的背景下，可以缓解问题，但似乎并不能完成解决本质问题。不论是一线城市还是各二三线城市，教育资源的总量和分配都存在不同程度的短板，如果不能及时对教育进行去行政化改革，当前一线城市面临的问题同样是未来二三线城市面临的问题，如何未雨绸缪地避免当前一线城市教育资源紧缺问题是摆在所有城市管理者面前的重要课题。

　　因此，只有不断加快教育去行政化改革，才能向市场提供充足的教育资源，才能极大地缓解当前一线城市和未来二三线城市适龄儿童入学难和学区房抢购问题，才能真正落实大力发展住房租赁市场的要求，真正实现“租售同权”，让“租售同权”叫好又叫座。

　　推测租金将大涨

　　以房子来配给教育资源本来算得上是一种相对公平的办法，但在市场不够理性的疯狂追逐下，带来的严重后果之一就是高房价，特别是所谓的学区房，这相当于变相削弱了中低收入人群的权利，与义务教育最重要的原则——普惠性相违背。

　　近年来，大城市房价越来越高，无房户、新市民对教育资源的诉求也越来越强烈。

　　有观点说，广州“租购同权”的政策落地后，学区房价格将大跌;但也有观点说，学区房租金将大涨。

　　经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远认为：“坦率而言，这样的政策在没有优质教育资源的地区好办，但一旦某个片区有优质教育资源，几乎不可能实行。如果真的一体对待推行，最后只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得学区房房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。”

　　业内人士分析，因为稀缺而产生巨大的“拥挤成本”、“排队成本”不会消失，这将导致“租”这个配给优质教育资源的“新载体”将出现需求爆棚，由此势必带来价格上涨，表现为租金大涨。一方面，很多拥有产权住房的人，会考虑将手上房子卖掉，租住优质教育资源所在区域的房子;另一方面，由于租房在收入上和支付能力上的准入门槛较低，基于对优质教育资源的渴望，无房者也将会加入租房的队伍中;此外，非户籍无房人群，比如新市民是此次租赁新政的最大受益者，基于在城市扎根、改变下一代命运的考虑，他们也会加入到租住学区房、学位房的大军中。

　　启动中国租赁市场

　　近期，从国务院办公厅到住建部等部委，再到各地方政府纷纷把大力发展租赁住房市场摆在重要位置，在我国住房市场逐渐由新房主导向存量房主导的时期，未来租赁市场的发展是大势所趋。

　　住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值，这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。

　　就此而言，广州的“租售同权”只说了孩子入学的权利，但附着在房子上的，还有其他福利，该项政策并没有强调出来。中国房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场表现冷漠，但广州“租售同权”政策的开启，或将有助于中国房屋租赁市场走向一个新高度。

　　最近，住建部等九部委有发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并且选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。

　　马光远认为：“撬动租赁市场，弥补租赁市场公共政策短板的方向无疑是正确的，但仔细研读了政策本身，仍然很难看到力度非常大的鼓励措施，租房的好处在政策里面体现的不多。”

　　马光远谈到：“2016年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，房子不是‘炒的’，因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是‘住’的。”

　　应该明白，未来解决租赁住房的问题，一定要主要靠市场，而不是政府。美国租赁市场发展，主要是很多大的市场化的机构参与租赁市场。目前机构在租房市场所占的比重不过2%，而美国是30%，日本是80%，通过市场化的手段，通过政策的扶持，培育大的机构参与租赁市场非常有必要。

　　广州“租售同权”如何落地还需等待具体细则出台。相比之前，该新政无疑前进了一大步。